400 8877 001中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)行業(yè)發(fā)展分析：專業(yè)化市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)水平有待提升
時(shí)間：2023-10-11 10:36:00 閱讀：2364 整理：廣州市場(chǎng)調(diào)查公司
近幾年來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化，從單純的土地開(kāi)發(fā)到城市綜合體建設(shè)，從蓋樓賣(mài)樓，到園區(qū)的深度運(yùn)營(yíng)，從重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)到投資驅(qū)動(dòng)，從政府操盤(pán)到越來(lái)越多的民營(yíng)主體介入，過(guò)去那種“圈一片土地、布幾個(gè)產(chǎn)業(yè)、發(fā)展一批企業(yè)”的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式已再無(wú)生存空間。
以園區(qū)為核心帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主要方向。在這樣的大背景下，地方為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，都要建設(shè)各類園區(qū)。”孫曉利進(jìn)一步舉例說(shuō)明，當(dāng)前有80多個(gè)城市同時(shí)設(shè)立了國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)和國(guó)家級(jí)高新區(qū)，雖然商務(wù)部、科技部對(duì)兩類園區(qū)的考核各有側(cè)重。但是，在同一個(gè)市級(jí)政府的管理下，固定資產(chǎn)投資則是較多地方政府考核園區(qū)的重要指標(biāo)之一，因此在一定程度上導(dǎo)致了高新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)招商引資“撿到籃子里都是菜”，因此，如何推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有序發(fā)展的問(wèn)題更為重要。
園區(qū)建設(shè)所處行業(yè)與上下游行業(yè)間的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，范圍也較廣。上游主要包括建材、金融等行業(yè)，下游產(chǎn)業(yè)有較大影響的主要是園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)。上游產(chǎn)業(yè)直接影響公司的生產(chǎn)成本，而下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、成熟和集聚，將通過(guò)客戶需求會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生極強(qiáng)的間接帶動(dòng)作用。
園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)具有“投資大、提供增值服務(wù)、長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的特性。工業(yè)地產(chǎn)及配套項(xiàng)目的資金占用周期較長(zhǎng)，投資回收期限較長(zhǎng)，同時(shí)前期投資規(guī)模較大，招商、管理運(yùn)營(yíng)等方面的投入也較高，所以目前園區(qū)建設(shè)中對(duì)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求較高。隨著園區(qū)開(kāi)發(fā)中的優(yōu)惠政策對(duì)投資者的吸引力不斷減弱，園區(qū)的配套環(huán)境、配套服務(wù)、配套產(chǎn)業(yè)等因素更受到投資者的關(guān)注。
這些增值服務(wù)在推動(dòng)園區(qū)發(fā)展的同時(shí)，也為經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)了更大的盈利空間。成熟的園區(qū)一般都有特定的、穩(wěn)定的客戶群體，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)對(duì)客戶的穩(wěn)定增長(zhǎng)具有積極影響，為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報(bào)。在宏觀政策層面，國(guó)家一直推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)，長(zhǎng)期需求呈上升趨勢(shì)，因此也保證了回報(bào)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
園區(qū)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)通過(guò)創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)、創(chuàng)業(yè)資源和創(chuàng)業(yè)者這三個(gè)基本要素影響到創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的開(kāi)展，從而對(duì)商務(wù)服務(wù)產(chǎn)生影響。一方面，由于國(guó)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)環(huán)境與宏觀經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)形勢(shì)密不可分，創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)和創(chuàng)業(yè)熱情將會(huì)受到國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑和資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷等外部因素的影響，致使創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量減少或者創(chuàng)業(yè)者需求發(fā)生變化，從而給商務(wù)服務(wù)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)壓力。另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)周期的變化，會(huì)導(dǎo)致要素資源的變化，從而影響創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)的分布、增加創(chuàng)業(yè)意愿或提升創(chuàng)業(yè)需求，這會(huì)給園區(qū)管理服務(wù)業(yè)帶來(lái)新的需求和動(dòng)力。
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