400 8877 0012017年寫字樓投資分析報(bào)告 寫字樓市場發(fā)展趨勢
時(shí)間：2019-11-13 10:35:00 閱讀：3030 整理：廣州市場調(diào)查公司
針對(duì)2017年寫字樓投資分析報(bào)告 寫字樓市場發(fā)展趨勢華夏經(jīng)緯市場調(diào)查公司小編統(tǒng)計(jì)如下：
線城市新興區(qū)域供應(yīng)過量
由于前期規(guī)劃體量、推地節(jié)奏與市場需求的協(xié)同欠佳，加之后期交通、商業(yè)配套跟進(jìn)不夠及時(shí)，新興商務(wù)區(qū)——尤其是二線城市新興商務(wù)區(qū)普遍面臨供應(yīng)充沛而需求不足的困境。2016年將迎來近930萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)，其中約有53%的新增供應(yīng)面積來自于各城市的新興區(qū)域內(nèi)。2016年二線城市的新增供應(yīng)預(yù)期將同比上漲22%，而一線城市則同比下降1.6%。
線城市核心型資產(chǎn)將更受資金追捧
國內(nèi)住宅租金回報(bào)率底，而購物中心投資不僅面臨較大的市場不確定性，且對(duì)資產(chǎn)管理運(yùn)營要求更高，因此寫字樓仍將是大宗物業(yè)投資領(lǐng)域較受青睞的資產(chǎn)類別。此外，市場無風(fēng)險(xiǎn)收益率趨降以及二線城市寫字樓市場總體走弱的共同作用將繼續(xù)把資金導(dǎo)向一線城市的核心型寫字樓物業(yè)。
空置率普漲，城市間和板塊間的分化加劇
一線城市中，北京金融街和中關(guān)村、上海陸家嘴和淮海路等核心板塊的2016年底空置率將保持在5%左右甚至以內(nèi)，供應(yīng)壓力將主要體現(xiàn)在新興商務(wù)區(qū)內(nèi)。二線城市之間差異明顯：成都、重慶、無錫、長沙的空置率將至少連續(xù)第三年處于30%以上，市場有嚴(yán)重供過于求的特征。
天津?yàn)I海新區(qū)的供應(yīng)入市也將令寫字樓整體空置率踏過30%的門檻，但由于濱海新區(qū)與天津核心區(qū)近50公里的距離，該板塊對(duì)核心區(qū)域內(nèi)租戶的虹吸效應(yīng)以及租金影響偏弱。南京、杭州、、寧波、大連將是空置率20%以下的僅有的四個(gè)二線市場。
2017年寫字樓投資分析報(bào)告 寫字樓市場發(fā)展趨勢
一線城市租金將保持穩(wěn)定
由于有更發(fā)達(dá)的服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)作支撐，2016年一線城市的寫字樓租金有望保持穩(wěn)定。
北京：雖然望京等新興區(qū)域的供應(yīng)有所增加，但CBD、金融街等核心區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)不足以及金融、科技租戶持續(xù)增長的需求將令租金在2016年維持高位整固的格局。
上海：2016年全市寫字樓平均租金預(yù)計(jì)增長1.8%。上海中心等項(xiàng)目的交付使用將緩解浦東極度供不應(yīng)求的局面，同時(shí)新增項(xiàng)目普遍超過50%的預(yù)租率顯示板塊租金短期內(nèi)仍具備繼續(xù)上行動(dòng)力。
深圳：連續(xù)第二年受到百萬平方米級(jí)別的新增供應(yīng)沖擊，寫字樓租金自2010年起的上漲趨勢可能在2016年停頓。但金融、信息技術(shù)、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)的新設(shè)立和擴(kuò)租需求將保持租金水平基本穩(wěn)定。
廣州：當(dāng)前廣州的寫字樓租金低于其他一線城市35%-60%。廣闊的租賃需求以及租戶良好的承租能力將充分抵消大量新增供應(yīng)入市帶來的租金下行風(fēng)險(xiǎn)。2016年廣州寫字樓租金將延續(xù)平穩(wěn)走勢。
需求結(jié)構(gòu)演變
消費(fèi)升級(jí)有望激發(fā)文教體旅行業(yè)寫字樓需求
中產(chǎn)階級(jí)人群的壯大為醫(yī)藥醫(yī)療、文化傳媒、教育、體育、旅游等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力。目前文教體旅租戶在寫字樓需求中屬于小眾群體，2015年的新增需求貢獻(xiàn)率在2-3%之間。但這些符合中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型趨勢的產(chǎn)業(yè)具有良好的成長潛力，且“互聯(lián)網(wǎng)+”的疊加將極大地降低上述公司獲取用戶、資金和建立品牌的難度，其中或?qū)⒊霈F(xiàn)爆發(fā)式增長的案例。2015年以來資本市場對(duì)于在線教育的熱捧，以及阿里、騰訊牽手投資華人文化控股的重磅消息都為我們展示了這種可能性。
國內(nèi)非銀金融獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷
盡管外資金融租戶對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張仍將以審慎為主，國內(nèi)金融企業(yè)——尤其是保險(xiǎn)、證券、基金、P2P網(wǎng)貸等非銀金融的繼續(xù)擴(kuò)張將成為寫字樓需求的一大主力。值得指出的是，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的監(jiān)管環(huán)境正從前些年的“野蠻生長”逐漸轉(zhuǎn)向規(guī)范化，從而創(chuàng)造更穩(wěn)定、長期的寫字樓需求增長。相較而言，受利率市場化和實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款需求不足影響，2016年銀行業(yè)的擴(kuò)張預(yù)計(jì)仍將落后于非銀金融。
內(nèi)資企業(yè)繼續(xù)扮演中國寫字樓需求主引擎
2015，寫字樓新增需求存在明顯的二八現(xiàn)象，國內(nèi)企業(yè)貢獻(xiàn)率高達(dá)83%。展望2016，內(nèi)資企業(yè)無疑將繼續(xù)扮演需求的主引擎，外資公司則在專業(yè)服務(wù)業(yè)、高端制造等優(yōu)勢領(lǐng)域有一定的擴(kuò)張趨勢，但其租賃策略或?qū)⒃跇I(yè)務(wù)擴(kuò)張需求、成本控制和樓宇品質(zhì)之間取得平衡。同時(shí)，民營企業(yè)以及中小型企業(yè)所蘊(yùn)藏的龐大潛在需求有望在2016年得到進(jìn)一步釋放。
科技公司需求整體仍看好，但不確定性開始顯現(xiàn)
科技公司是2015年寫字樓市場上的一股新興勢力，成為繼金融業(yè)之后的第二大需求驅(qū)動(dòng)力。在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)總部聚集的北京，2015年科技類租戶的寫字樓新增需求貢獻(xiàn)率達(dá)到38%，而這一比率在杭州、廣州、深圳、成都、天津、重慶等城市也都達(dá)到15%以上的水平。
但需要注意的是，國內(nèi)資本市場對(duì)于科技類公司的估值水平已出現(xiàn)降溫，內(nèi)資互聯(lián)網(wǎng)巨頭的招聘策略亦轉(zhuǎn)向更為謹(jǐn)慎。
服務(wù)業(yè)加大開放促專業(yè)服務(wù)業(yè)需求穩(wěn)步上升
2015年，盡管有金融行業(yè)的獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷和科技類租戶的異軍突起，專業(yè)服務(wù)業(yè)租戶依然穩(wěn)穩(wěn)在前三大寫字樓需求中占據(jù)一席之地。近年來中國政府亦通過自貿(mào)區(qū)、服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放試點(diǎn)城市的方式穩(wěn)步為服務(wù)業(yè)發(fā)展改善制度環(huán)境。基于城市間的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和開放力度的差異，專業(yè)服務(wù)業(yè)的新增寫字樓需求仍將集中表現(xiàn)在服務(wù)業(yè)比重更高、經(jīng)濟(jì)分工程度更細(xì)、專業(yè)人才儲(chǔ)備更多、服務(wù)業(yè)開放措施力度更大的一線城市和少數(shù)二線城市。
2017年寫字樓投資分析報(bào)告 寫字樓市場發(fā)展趨勢，全球視野內(nèi)，我們也已經(jīng)看到推特等知名企業(yè)啟動(dòng)了裁員舉措。因此，盡管我們對(duì)于科技類租戶2016年的寫字樓需求總體仍偏于正面，但其增速放緩將是大概率事件。
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